Der Bundesgerichtshof (BGH) hat klargestellt, dass Wohnungseigentümer kein Zurückbehaltungsrecht am Hausgeld haben – selbst dann nicht, wenn ihnen gegen die Gemeinschaft rechtskräftig festgestellte oder anerkannte Gegenansprüche zustehen. Im entschiedenen Fall hatte ein Eigentümer seine Hausgeldzahlungen eingestellt, um die seit Jahren fehlenden Jahresabrechnungen der Gemeinschaft zu erzwingen; dennoch verurteilten Amtsgericht, Landgericht und schließlich der BGH ihn zur vollständigen Zahlung der rückständigen Vorschüsse und Rücklagen (Urteil vom 14. November 2025, V ZR 190/24).
Zur Begründung betont der BGH die zentrale Bedeutung des Hausgeldes als Finanzierungsinstrument der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE): Nur die laufenden Vorauszahlungen sichern die Bewirtschaftung der Anlage, den Abschluss von Versorgungs- und Versicherungsverträgen und verhindern Zahlungsausfälle mit der Gefahr von Versorgungssperren, Verzugszinsen oder dem Wegfall des Versicherungsschutzes. Würde ein Zurückbehaltungsrecht zugelassen, könnten mehrere Eigentümer bei Unzufriedenheit mit der Verwaltung oder fehlenden Abrechnungen ihre Zahlungen einstellen und der Gemeinschaft so die finanzielle Grundlage entziehen.
Gleichzeitig weist der BGH darauf hin, dass die Eigentümerversammlung bei der Festlegung des Wirtschaftsplanes und der Rücklagenzuführung einen weiten Ermessensspielraum hat, der nicht durch individuelle Zurückbehaltung von Hausgeld unterlaufen werden darf.
Eine Aufrechnung gegen Hausgeldforderungen ist hingegen ausnahmsweise möglich: Wohnungseigentümer können mit Forderungen gegen die GdWE aufrechnen, wenn diese anerkannt oder rechtskräftig festgestellt sind, weil in solchen Fällen kein Streit mehr über den Bestand der Gegenforderung besteht und das Finanzierungssystem der Gemeinschaft nicht in gleicher Weise gefährdet wird wie durch ein bloßes Zurückbehaltungsrecht.
